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        Quizás hayas oído sobre la promesa de compraventa, y sobre los beneficios que podría aportarte firmar este contrato antes de comprar tu nueva casa:

 ¿Cuáles son los requisitos de la promesa de compraventa?

Los requisitos de este precontrato son 4 y están establecidos en el art. 1553 del código civil, y corresponden a:

  1. Que la promesa conste por escrito.
  2. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces.
  3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato.
  4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.

¿Qué cosas encontramos en una promesa de compraventa?

   Existen varios puntos vitales que deben estar presentes en este contrato. El primero es fijar el precio de venta, ya que esto dará seguridad al comprador y vendedor de que no se modificará lo que debe pagar, además de especificar qué es lo que se está reservando (dirección del edificio, número del departamento, habitaciones y baños, metros cuadrados, estacionamiento, bodega, etc.).

De acuerdo con la Ley General de Urbanismo y Construcción, la inmobiliaria o empresa constructora responsable del bien raíz deben constatar la promesa o compromiso de compraventa ante notario y garantizarlo mediante póliza de seguro o boleta bancaria.

¿Qué es lo que dispone la reforma tributaria?

La reforma tributaria respecto de la promesa de compraventa modifico el art.8 del Decreto ley 835, estableciendo que a partir del 1 de enero del año 2016 estarán afectas a IVA “las promesas de venta y los contratos de arriendo con opción de compra que recaigan sobre bienes corporales inmuebles realizadas por un vendedor”.

¿Qué pasa si puse un “pie” y se pagaba en cuotas que pasan del 1 de enero de 2016?

 Si el contrato cumple con los requisitos de la promesa de compraventa mencionados más arriba, y fue válidamente celebrado antes de la vigencia de la ley, por una empresa que no tenía el carácter de constructora, las cuotas pagadas con posterioridad al 1 de enero de 2016 no se encontrarán afectas a IVA, pero si el inmueble corresponde a una empresa constructora, sí estarán afectas a IVA.

¿De qué situaciones me protege la firma de una promesa de compraventa?

   Debido a que la compraventa es un proceso bastante largo hay muchos riesgos y cambios que pueden surgir en el camino. Mas aun cuando las compras se realizan en etapas en blanco o en verde y estas pueden finalizarse varios años después de tomada la decisión de compra.

 Por ejemplo;

EN PROPIEDADES NUEVAS, la constructora puede tener problemas con ciertos permisos, haciendo imposible la entrega final de las propiedades, o problemas para financiar el proyecto y se podrían ver obligados a paralizar la construcción de tu vivienda, o hasta pueden existir problemas estructurales que no permitan el término de la construcción.

EN PROPIEDADES USADAS, el vendedor podría arrepentirse de vender la vivienda o podría no tener todos los papeles en regla para poder venderte de forma legal la propiedad; o que el  comprador; por ejemplo encuentre una mejor opción para hacer su inversión o simplemente no logró conseguir el financiamiento para poder hacer la compra.

En estos o cualquier, la promesa de compraventa servirá como compromiso legal para que ambas partes puedan resguardarse de un resultado negativo en la transacción no pudiendo realizarse.

Multas a ambas partes por arrepentimiento o problemas

     Es vital es recordar en el proceso de reserva de la propiedad, en donde el vendedor deberá comprometerse a dejar de mostrarla y ofrecerla a otros clientes una vez el comprador entregue una suma determinada de dinero en modo de compromiso ante la compra.En general esta suma de dinero de reserva queda como garantía a la compra, pero también hay inmobiliarias que ponen como multa un porcentaje del total del precio, por ejemplo, un 10% de éste, el que queda garantizado a través de un cheque o vale vista a nombre del vendedor.

   Sin perjuicio de esto es importante aclarar que en una promesa de compraventa de una propiedad son las posibles multas que aplicarían en caso de que una de las partes se arrepienta de continuar con la compraventa.  Debido a que el comprador también debe ser garantizado de que el negocio se llevará a cabo, por lo cual la promesa de compraventa también impone multas a la inmobiliaria o vendedor en caso de que no se le pueda entregar la propiedad según lo comprometido tanto en el bien raíz mismo como en los plazos de entrega.

   Cuando una venta de propiedad es en verde o en blanco, (donde compras la propiedad en etapas muy tempranas de la misma, cuando todavía no está finalizada la construcción o ésta ni siquiera ha comenzado) también se deberá detallar en este contrato de compraventa. El objetivo es fijar mínimos garantizados en cuanto a una propiedad que no se ha visto físicamente y así el comprador esté seguro de lo que recibirá al momento de la entrega final del producto.

¿Qué se debe hacer si se incumple la promesa de compraventa?

   La celebración de una promesa de compraventa permite solicitar su cumplimiento judicial o arbitral en caso de incumplimiento de las obligaciones que ella contempla, siempre que sean imputables a alguna de las partes. Además, en caso de que se haya establecido anticipadamente el monto de la multa o los perjuicios en la promesa de compraventa, se podrá solicitar el pago de la multa o los perjuicios.

  En caso de que no se haya fijado una multa o monto anticipado de los perjuicios se puede solicitar el cumplimiento de la obligación de celebrar el contrato. Esto se hará por medio de un juicio ejecutivo, en el cual el juez firmará la escritura en representación del comprador o el vendedor que no haya cumplido con la obligación o, en vez, la indemnización de los perjuicios producidos.

¿Qué pasa si la inmobiliaria no cumple con la promesa de compraventa dentro de plazo?

     Es muy común que las ventas «en verde» o en «blanco» la inmobiliaria se retrase en la entrega del inmueble. En caso de que la demora sea atribuible a la inmobiliaria, y si se ha indicado una multa para ese caso en la promesa de compraventa, se deberá exigir el pago de la multa.

Pero, si el retraso es producto de la demora de terceros, por ejemplo, la Dirección de Obras Municipales, Minvu, Serviú, Contraloría, SII, etc., aquello no permitirá cobrar por las multas, cuestión que, deberá probar la inmobiliaria.

 Obligación legal de garantía de devolución del precio anticipado en la promesa de compraventa en compras en verde o blanco

Por su parte la Ley General de Urbanismo y Construcciones en su artículo 138 bis, establece reglas precisas respecto de los contratos de promesa que contengan un pie o pago total del precio de la compraventa en caso de ventas en verde o blanco. En caso de que una inmobiliaria o constructora pretenda vender antes de la recepción definitiva una vivienda, local comercial y oficina, y exija la entrega de parte o todo el precio de la compraventa al comprador, deberá:

Otorgar un instrumento privado de promesa de compraventa firmada ante notario.

  • Caucionar mediante póliza de seguro o boleta bancaria a favor del promitente comprador el precio anticipado.
  • La condición de devolver ese anticipo en caso de incumplimiento del plazo o condición fijado en la promesa para la entrega del inmueble.
  • Esta póliza o boleta se entregará a la inmobiliaria o constructora sólo al momento de la inscripción de la propiedad a nombre del promitente comprador.
  • Esta póliza o boleta de garantía puede ser reemplaza por una cuenta de ahorro o depósito a plazo, de acuerdo con la ley.
  • Las promesas celebradas en estos casos, que no cumplan con la obligación de garantía, no serán autorizadas por los notarios públicos.

 Si deseas redactar un contrato de promesa de compraventa, deberás asesorarte muy bien para asegurarte de que su redacción y la información que contenga esté completa y correcta, lo que te evitará cualquier problema futuro en tu inversión y a la vez asegurará la venta para la inmobiliaria o vendedor particular.

Si tiene consultas respecto de los temas comentados en
esta alerta, puede contactar a los siguientes contacto regular en JS Abogados.cl

Nota:
La información contenida en esta Publicación fue preparada por JS Abogados.cl, sólo para fines educativos e informativos
y no constituye asesoría legal.