Puntos a considerar antes al firmar una promesa de Compraventa

Puntos a considerar antes al firmar una promesa de Compraventa

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        Quizás hayas oído sobre la promesa de compraventa, y sobre los beneficios que podría aportarte firmar este contrato antes de comprar tu nueva casa:

 ¿Cuáles son los requisitos de la promesa de compraventa?

Los requisitos de este precontrato son 4 y están establecidos en el art. 1553 del código civil, y corresponden a:

  1. Que la promesa conste por escrito.
  2. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces.
  3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato.
  4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.

¿Qué cosas encontramos en una promesa de compraventa?

   Existen varios puntos vitales que deben estar presentes en este contrato. El primero es fijar el precio de venta, ya que esto dará seguridad al comprador y vendedor de que no se modificará lo que debe pagar, además de especificar qué es lo que se está reservando (dirección del edificio, número del departamento, habitaciones y baños, metros cuadrados, estacionamiento, bodega, etc.).

De acuerdo con la Ley General de Urbanismo y Construcción, la inmobiliaria o empresa constructora responsable del bien raíz deben constatar la promesa o compromiso de compraventa ante notario y garantizarlo mediante póliza de seguro o boleta bancaria.

¿Qué es lo que dispone la reforma tributaria?

La reforma tributaria respecto de la promesa de compraventa modifico el art.8 del Decreto ley 835, estableciendo que a partir del 1 de enero del año 2016 estarán afectas a IVA “las promesas de venta y los contratos de arriendo con opción de compra que recaigan sobre bienes corporales inmuebles realizadas por un vendedor”.

¿Qué pasa si puse un “pie” y se pagaba en cuotas que pasan del 1 de enero de 2016?

 Si el contrato cumple con los requisitos de la promesa de compraventa mencionados más arriba, y fue válidamente celebrado antes de la vigencia de la ley, por una empresa que no tenía el carácter de constructora, las cuotas pagadas con posterioridad al 1 de enero de 2016 no se encontrarán afectas a IVA, pero si el inmueble corresponde a una empresa constructora, sí estarán afectas a IVA.

¿De qué situaciones me protege la firma de una promesa de compraventa?

   Debido a que la compraventa es un proceso bastante largo hay muchos riesgos y cambios que pueden surgir en el camino. Mas aun cuando las compras se realizan en etapas en blanco o en verde y estas pueden finalizarse varios años después de tomada la decisión de compra.

 Por ejemplo;

EN PROPIEDADES NUEVAS, la constructora puede tener problemas con ciertos permisos, haciendo imposible la entrega final de las propiedades, o problemas para financiar el proyecto y se podrían ver obligados a paralizar la construcción de tu vivienda, o hasta pueden existir problemas estructurales que no permitan el término de la construcción.

EN PROPIEDADES USADAS, el vendedor podría arrepentirse de vender la vivienda o podría no tener todos los papeles en regla para poder venderte de forma legal la propiedad; o que el  comprador; por ejemplo encuentre una mejor opción para hacer su inversión o simplemente no logró conseguir el financiamiento para poder hacer la compra.

En estos o cualquier, la promesa de compraventa servirá como compromiso legal para que ambas partes puedan resguardarse de un resultado negativo en la transacción no pudiendo realizarse.

Multas a ambas partes por arrepentimiento o problemas

     Es vital es recordar en el proceso de reserva de la propiedad, en donde el vendedor deberá comprometerse a dejar de mostrarla y ofrecerla a otros clientes una vez el comprador entregue una suma determinada de dinero en modo de compromiso ante la compra.En general esta suma de dinero de reserva queda como garantía a la compra, pero también hay inmobiliarias que ponen como multa un porcentaje del total del precio, por ejemplo, un 10% de éste, el que queda garantizado a través de un cheque o vale vista a nombre del vendedor.

   Sin perjuicio de esto es importante aclarar que en una promesa de compraventa de una propiedad son las posibles multas que aplicarían en caso de que una de las partes se arrepienta de continuar con la compraventa.  Debido a que el comprador también debe ser garantizado de que el negocio se llevará a cabo, por lo cual la promesa de compraventa también impone multas a la inmobiliaria o vendedor en caso de que no se le pueda entregar la propiedad según lo comprometido tanto en el bien raíz mismo como en los plazos de entrega.

   Cuando una venta de propiedad es en verde o en blanco, (donde compras la propiedad en etapas muy tempranas de la misma, cuando todavía no está finalizada la construcción o ésta ni siquiera ha comenzado) también se deberá detallar en este contrato de compraventa. El objetivo es fijar mínimos garantizados en cuanto a una propiedad que no se ha visto físicamente y así el comprador esté seguro de lo que recibirá al momento de la entrega final del producto.

¿Qué se debe hacer si se incumple la promesa de compraventa?

   La celebración de una promesa de compraventa permite solicitar su cumplimiento judicial o arbitral en caso de incumplimiento de las obligaciones que ella contempla, siempre que sean imputables a alguna de las partes. Además, en caso de que se haya establecido anticipadamente el monto de la multa o los perjuicios en la promesa de compraventa, se podrá solicitar el pago de la multa o los perjuicios.

  En caso de que no se haya fijado una multa o monto anticipado de los perjuicios se puede solicitar el cumplimiento de la obligación de celebrar el contrato. Esto se hará por medio de un juicio ejecutivo, en el cual el juez firmará la escritura en representación del comprador o el vendedor que no haya cumplido con la obligación o, en vez, la indemnización de los perjuicios producidos.

¿Qué pasa si la inmobiliaria no cumple con la promesa de compraventa dentro de plazo?

     Es muy común que las ventas «en verde» o en «blanco» la inmobiliaria se retrase en la entrega del inmueble. En caso de que la demora sea atribuible a la inmobiliaria, y si se ha indicado una multa para ese caso en la promesa de compraventa, se deberá exigir el pago de la multa.

Pero, si el retraso es producto de la demora de terceros, por ejemplo, la Dirección de Obras Municipales, Minvu, Serviú, Contraloría, SII, etc., aquello no permitirá cobrar por las multas, cuestión que, deberá probar la inmobiliaria.

 Obligación legal de garantía de devolución del precio anticipado en la promesa de compraventa en compras en verde o blanco

Por su parte la Ley General de Urbanismo y Construcciones en su artículo 138 bis, establece reglas precisas respecto de los contratos de promesa que contengan un pie o pago total del precio de la compraventa en caso de ventas en verde o blanco. En caso de que una inmobiliaria o constructora pretenda vender antes de la recepción definitiva una vivienda, local comercial y oficina, y exija la entrega de parte o todo el precio de la compraventa al comprador, deberá:

Otorgar un instrumento privado de promesa de compraventa firmada ante notario.

  • Caucionar mediante póliza de seguro o boleta bancaria a favor del promitente comprador el precio anticipado.
  • La condición de devolver ese anticipo en caso de incumplimiento del plazo o condición fijado en la promesa para la entrega del inmueble.
  • Esta póliza o boleta se entregará a la inmobiliaria o constructora sólo al momento de la inscripción de la propiedad a nombre del promitente comprador.
  • Esta póliza o boleta de garantía puede ser reemplaza por una cuenta de ahorro o depósito a plazo, de acuerdo con la ley.
  • Las promesas celebradas en estos casos, que no cumplan con la obligación de garantía, no serán autorizadas por los notarios públicos.

 Si deseas redactar un contrato de promesa de compraventa, deberás asesorarte muy bien para asegurarte de que su redacción y la información que contenga esté completa y correcta, lo que te evitará cualquier problema futuro en tu inversión y a la vez asegurará la venta para la inmobiliaria o vendedor particular.

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Cobranza Judicial y Extrajudicial

Cobranza Judicial y Extrajudicial

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      Lo que debes saber -Cobranza Judicial y Extrajudicial

Cobranza y deuda

    Es importante que entendamos dos conceptos que se repetirán a lo largo de este artículo: cobranza y deuda. Veamos qué significa cada uno a continuación:

– Cobranza es el proceso a través del cual una persona o empresa busca recuperar su dinero, es decir que le paguen, por la compra de un producto que vendió o por algún servició que prestó.
– Deuda es la obligación que tiene una persona o empresa de pagar por un producto o un servicio en un plazo determinado

Dicho estos y antes de seguir avanzando, es importante conocer los 2 tipos de deudas que existen y que ya mencionamos:

Deuda por vencer: como su nombre lo indica es una deuda activa, que se produce inmediatamente después de comprar un producto o recibir un servicio y dura hasta que llegue el plazo comprometido para pagar.
Deuda morosa: Es la deuda que ya venció y comienza una vez que pasa la fecha comprometida para pagar por un producto o servicio.

Atentos a la deuda morosa que será la active el proceso de cobranza y por la que muchos de ustedes llegaron a este artículo.

¿Cuándo se inicia el proceso de cobranza?

      El proceso de cobranza puede comenzar antes de que se venza el plazo de pago (deuda por vencer) y continuar de manera más fuerte una vez que vence el plazo de pago (deuda morosa). Las empresas tienen distintos métodos para presionar al deudor, incluso antes de que se encuentre en un estado de morosidad. Te explicamos en detalle a continuación.

¿Cómo es el proceso de cobranza?

Entendimos ya que si una persona tiene un compromiso u obligación de pagar por un objeto o servicio tiene una deuda (deuda por vencer) y si no paga en el tiempo establecido tiene una deuda morosa. Ahora la empresa para lograr que se pague esta deuda tiene 3 posibilidades:

  • Realizar una Cobranza Preventiva
  • Realizar una Cobranza Extrajudicial
  • Realizar una Cobranza Judicial
  • Cobranza Preventiva

        Es el método que tienen las empresas para recordar a los compradores que deben pagar su deuda y que el plazo se está agotando. La cobranza preventiva es una cobranza que comienza antes de que se venza el plazo de pago, es decir durante la deuda por vencer.

Imaginemos que compro un computador con un plazo de pago de 60 días. El día 45 la empresa podría empezar una cobranza preventiva, avisando a su deudor que en 15 días se vencerá el plazo de la deuda.

¿Qué métodos pueden usar las empresas en una cobranza preventiva?

Las empresas pueden realizar llamados telefónicos, enviar mensajes de textos y enviar estados de cuentas (cartas). Este último método es el más usado en la Cobranza Preventiva, sobre todo cuando las deudas tienen relación a las tarjetas de crédito.

Cobranza Extrajudicial

      Luego de la Cobranza Preventiva viene la Cobranza Extrajudicial. ¿Qué es la Cobranza Extrajudicial? son todas las herramientas que tiene una empresa para recuperar su dinero sin ir a juicio, es decir, sin iniciar una demanda en contra del deudor.

¿Cuándo comienza la Cobranza Extrajudicial?

Generalmente la Cobranza Judicial comienza 21 días después de que se venció la deuda.

¿Qué métodos pueden usar las empresas en una Cobranza Extrajudicial?

Pueden realizar llamados telefónicos, enviar cartas o visitar al deudor en su casa o trabajo. En cualquiera de los 3 casos, el fin es informar a la persona morosa que tiene una deuda y lograr que se pague.

¿No es un poco invasivo para la persona que tienen la deuda?

Sí, es invasivo, pero la Ley es clara en este sentido.

Las empresas están en su derecho de exigir el pago de las deudas, pero la forma en que se realicen estas cobranzas no debe causar daños ni interrumpir la privacidad de los deudores.

¿Qué quiere decir esto? Que se puede cobrar, pero la cobranza no debe afectar la vida del deudor. Veamos ejemplos concretos:

  •       Sí, se pueden realizar llamados telefónicos, pero éstos solo pueden ser de de lunes a sábado entre las 8:00 y las 20:00 horas. Si te interrumpen en otro horario están infringiendo la ley.
  •       No pueden por ningún motivo notificar de la deuda a terceras personas. Tu deuda es tuya, es de conocimiento privado, tus jefes, amigos o familiares no tienen porque enterarse.
  • No se pueden enviar escritos que aparenten escritos judiciales. Muchas empresas envían cartas que aparentan ser demandas pero no lo son. Este recurso se utiliza para asustar a los deudores y realizar una cobranza efectiva, pero esta fuera de la Ley.
  • Por último no se puede afectar la funcionalidad normal del hogar o del trabajo del deudor. Aquí hay que aclarar que sí se puede cobrar en la casa o en el trabajo, siempre y cuando no se afecte su relación laborales o de familia. Veamos un ejemplo. Si te llaman 15 veces al día de la misma empresa para cobrarte, entonces sí están afectando la normalidad de tu vida y es un delito.

Si pago mi deuda durante una cobranza extrajudicial se acaba el proceso y las empresas deben terminar de forma inmediata cualquier presión, pero si sigo sin pagar mi deuda pasamos a otra etapa: La Cobranza Judicial. Te la explicamos a continuación.

Cobranza Judicial

           Es la última opción que usan las empresas para recuperar su dinero. No existe un plazo exacto, pero en general la Cobranza Judicial comienza a los 90 días que se venció el plazo de la deuda. Si organizamos todo lo visto en un esquema quedaría así:

  1. Cobranza Preventiva: comienza antes de que se venza la deuda
  2. Cobranza Extrajudicial: comienza 21 días después de que se venció la deuda
  3. Cobranza Judicial: comienza 90 días después de que se venció la deuda

Ahora bien ¿Qué es la Cobranza Judicial? Es una demanda que realiza la empresa al deudor. La empresa ve que el deudor no está pagando y que ya ha pasado un plazo razonable para cancelar lo que le deben, y por lo tanto acude a tribunales para iniciar un juicio en contra de la persona morosa.

       Si pagamos lo adeudado (con sus respectivos intereses y honorarios), la Cobranza Judicial termina de forma inmediata y todas las acciones judiciales que existían en contra del deudor desaparecen, pero si no pago puede haber consecuencias graves para el deudor.

Intereses y honorarios de la deuda

     Sobre los intereses y honorarios recién mencionados, hay que aclarar un par de puntos. Cuando yo compro un producto y no pago, mi deuda sube de precio y aumenta su valor. ¿Qué quiero decir con esto? Que ya no solo pagaré lo que me costó el producto si no también algunos costos asociados:

Precio original: el valor que tenía el producto cuando lo compré

Intereses: Es el costo de mi deuda, que por contrato con la empresa que me prestó el servicio o me vendió el producto, aumenta considerablemente si no pago.

Costas: los gastos que tuvo que incurrir la empresa a la que le compre el producto durante la cobranza judicial. Estos son los gastos procesales de la demanda y el honorario para el abogado que tomó el caso. Sí, es así como leen, estos gastos corren por cuenta del deudor.

¿Qué puede pasar si me demandan (Cobranza Judicial) y no pago mi deuda?

      Ahora viene la parte más grave: las consecuencias del no pago. Si no cancelo lo que le debo a la empresa que me vendió el producto o me prestó el servicio esto puede pasar:

Notificación de la demanda: lo primero que ocurrirá es que irá un receptor judicial a tu casa a avisarte que tienes una demanda.

Embargo de bienes: si no cancelo lo adeudado o no aclaro mi situación, irá un receptor judicial a tu casa y tomará nota de todas tus cosas.

Retiro de bienes: Luego del embargo vendrá el retiro. Se llevarán tus bienes.

Remate de bienes: El tercer paso será el remate. Venderán tus cosas al mejor postor para así saldar tu deuda.

Boletín comercial: Por último tus registros quedarán manchados. Tu nombre y deudas serán registrados en uno de los 3 boletines comerciales que existen y no serás una persona apta para recibir créditos, tener cuenta corriente, sacar tarjeta de crédito etcétera.

¿Puedo ir a la cárcel por una deuda?

La respuesta es sí, pero no quiero que se alarmen. Sí, es cierto, se puede ir a la cárcel por una deuda, pero SOLO en el caso que se proteste un cheque por montos sobre las 400 UTM (al día de hoy un valor aproximado de 18 millones de pesos).

Aclaremos. No es que vayas a la cárcel si tienes una deuda de $18 millones, puedes ir a la cárcel si te protestan un cheque por este valor. Un protesto de cheques ocurre cuando el cheque que fue entregado no tiene fondo en el banco.

Este punto (ir a la cárcel por una deuda) es muy poco común y ocurre casi exclusivamente entre empresas y no personas naturales. No se preocupen.

¿Cómo detener la cobranza judicial?

No quiero llegar hasta este punto ¿Puedo frenar una demanda por deudas? Sí. Puede llegar a un con acuerdo con la empresa en la que se establecen nuevos plazos y condiciones de pago (repactar). Con esto se elimina la demanda y se da por pagda la deuda anterior (nace una nueva deuda).

¿Puede una empresa ir directo a la Cobranza Judicial y saltarse la Cobranza Extrajudicial?

Sí, puede, pero generalmente no lo hace porque los gastos de la cobranza judicial son mucho mayores que los de la cobranza extrajudicial. Ir a juicio es mucho más caro que buscar métodos alternativos de pago.

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Prescripción de deudas

Prescripción de deudas

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           Todo lo que debes saber –Prescripción de deudas:

      Lo primero que hay que entender es que en Chile las deudas no prescriben, lo que prescribe es el derecho que tiene una empresa o persona de cobrar una deuda.

  ¿Qué significa esto? Que después de un tiempo determinado, la empresa o persona con la que tengo la deuda, no podrá cobrarme porque se venció o prescribió el plazo para iniciar la acción de cobro.

¿Qué deudas o documentos prescriben?
En Chile existen 4 tipos de documentos que prescriben:

• Los pagarés
• Los cheques
• Las letras
• Deudas generales

Antes de ver cuando vencen o prescriben, es importante que entendamos de qué se trata cada uno.
¿Cuándo prescribe cada documento?

Prescripción de pagarés; Estos prescriben después de 1 año desde la primera cuota impaga. Veamos un ejemplo. Compré un producto en 12 cuotas. Todo iba bien hasta que quedé sin trabajo y la cuota número 7 no pude pagarla. Pasado 1 año desde que dejé de pagar esa cuota la deuda prescribe, es decir que la empresa no me puede cobrar.

Prescripción de Cheques; Prescriben pasado 1 año desde que fue el protesto. Imaginemos que entregué 12 cheques por la compra de un departamento. Todos los meses la inmobiliaria fue cobrando los cheques, hasta que en el número 7 se encontraron con la sorpresa de que mi cuenta no tenía fondos. Me protestarán el cheque, pero pasado 1 año de ese protesto, la deuda vencerá o mejor dicho vencerá el plazo en que me pueden cobrar.

Prescripción de Letras de Cambio; Como ya dijimos las letras son un documento casi extinto, pero si se llegarán a usar, prescribirían después de 1 año desde que se venció la letra. Si me hicieron un préstamo y la letra indicaba que yo el 5 de marzo de 2017 debía pagarla en su totalidad y no lo hice, entonces el 5 de marzo de 2018 la letra vencerá o en otras palabras vencerá el plazo en el que me pueden cobrar.

Prescripción de deudas generales; Las deudas vencen después de 5 años desde que surgieron. Imaginemos que tengo una deuda con una casa comercial. Venció el pagaré después de 1 año, pero aún tienen que pasar 4 años para que prescriba la deuda. En estos 4 años me pueden seguir cobrando.

¿De qué sirve que prescriba una letra, pagaré o cheque si la deuda sigue ahí? 

– Porque para cobrarte por la deuda deben demandarte, y cuando pasa el tiempo y prescribe uno de los otros documentos, es muy poco probable que las empresas vayan a juicio (es un juicio largo y caro).

¿Cuánto tiempo toma este proceso?

Una vez acudas a tribunales con los documentos que se necesitan, pasarán entre 3 y 6 meses para que se tome una decisión y aprueben o rechacen la prescripción de la deuda. Si está todo en orden, será positiva y se extinguirán las obligaciones de pagar o en otras palabras, de que la empresa me cobre.

¿Qué ocurre si tengo una demanda?

    Este punto es de suma importancia. Si la empresa a la que le debo me demanda se suspende inmediatamente el plazo de prescripción. ¿Qué quiere decir esto? Que los plazos mencionados antes para que prescriba la deuda no corren.
Pero no se asusten que este no es el fin del mundo. Muchas veces los juicios no llegan a ningún lado, ya sea porque habían pocos bienes para embargar, porque no encontraron al deudor o muchas otras razones. Si este es el caso (el juicio no termina), y han pasado 3 años, entonces se declara abandono del procedimiento y la deuda prescribirá.

¿Qué pasa si mi deuda prescribió pero me siguen cobrando?

Si te siguen cobrando debes alegar la prescripción. Esto significa ir a tribunales con los documentos necesarios para que prescriba la deuda.

¿Qué pasa si mi deuda prescribió pero sigo en DICOM?

Al igual que en el punto anterior hay que alegar la prescripción, esto significa ir a tribunales con los documentos necesarios para que prescriba la deuda y pueda salir del boletín comercial.

¿Me conviene esperar la prescripción y no pagar?

No, no conviene. Recuerda que si dejas de pagar comenzará un proceso de cobranza en el que te pueden demandar y embargar.

La prescripción conviene cuando tienes una deuda y ha pasado mucho tiempo sin que te notifiquen o cobren.

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Las nuevas facultades del Sernac que debutarán en seis meses.

Las nuevas facultades del Sernac que debutarán en seis meses.

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       Ley de Fortalecimiento de la Protección de los Derechos de los Consumidores

En varios supuestos es menos costoso para un proveedor infringir la LPC y pagar la multa, que cumplir con ésta. El Servicio Nacional del Consumidor – SERNAC- tiene actualmente sólo un rol activo en la educación, capacitación, campañas informativas, observatorios, fiscalización y acciones a favor de los consumidores.

Introducción general.-

       Con fecha 02 de junio de 2014, la Presidenta de la República al despacho del Congreso un proyecto de ley que modifica la Ley N° 19.496 sobre Protección de los Derechos de los Consumidores –N° Boletín 9369-03– (en adelante, el “Proyecto”).

El Proyecto es conocido como “Proyecto de Fortalecimiento del SERNAC”, debido a que las principales modificaciones que se realizarían a la actual Ley N° 19.496 sobre Protección de los Derechos de los Consumidores (“LPC”), tienden a fortalecer la institucionalidad de dicho servicio, otorgándole mayores facultades.

Tras tres años y cuatro meses de tramitación en el Congreso, el proyecto de ley que fortalece al Servicio Nacional de Consumidores (Sernac), fue despachado con fecha 24 de octubre del 2017 en tercer trámite de la Cámara de Diputados. La iniciativa, una de las más emblemáticas de esta administración, introduce modificaciones sustantivas que otorgan a la entidad nuevas facultades normativas, fiscalizadoras y sancionadoras, entre otros.

Al respecto, el ministro Rodríguez Grossi aseguró que “hemos logrado una ley que va a ayudar a los consumidores a ser respetados por el mercado y también a la economía en general, porque en la medida que los agentes económicos se comporten bien, le va mejor a la economía y por eso estamos muy contentos”. Por su parte el director del Sernac, Ernesto Muñoz, celebró la aprobación del proyecto y precisó que la nueva ley entrará en vigencia seis meses después de ser promulgada, por lo que de todas formas “el próximo gobierno será quien implemente la normativa”.

En contraste, las nuevas atribuciones del Sernac son vistas de manera crítica desde el sector privado, calificándolas de “excesivas” y, en algunos casos, incluso incompatibles. Así lo sostuvo, por ejemplo, el titular de la CPC, Alfredo Moreno, quien señaló que “lo que más preocupa es que este servicio pasa a concentrar una gran cantidad de facultes, varias incompatibles entre sí y que comprometen su independencia”.

 El presente proyecto de ley entrará en vigencia 6 meses después que sea publicado en el Diario Oficial, con las facultades fiscalizadoras y normativas. Esto quiere decir que el SERNAC cuenta con 6 meses para preparar la implementación y luego hay un despliegue gradual en el territorio para implementar las facultades sancionadoras y la posibilidad de conciliación. A los 12 meses desde publicación comenzará en el primer grupo de regiones, a los 18 meses el segundo para terminar de implementar en la Región Metropolitana.

BENEFICIOS PARA LAS PEQUEÑAS Y MEDIANAS EMPRESAS – PYMES.

            El Proyecto contempla una serie de medidas tendientes a beneficiar a las PyMEs frente a eventuales infracciones. Este régimen más beneficioso para las PyMEs se traduce en:

DETERMINACIÓN DE MULTAS: En los procedimientos seguidos ante SERNAC se rebajará la primera multa efectivamente impuesta en un 70%. Además, en los juicios colectivos, en caso de aplicarse una multa por cada consumidor afectado, se disminuye el límite de 30% de las ventas de la línea del producto o servicio objeto de la infracción a un 10%.

OPCIÓN DE SANCIÓN EN PROCEDIMIENTO ANTE EL SERNAC: La multa será reemplazada por la participación obligatoria en cursos de capacitación sobre derechos y deberes de los consumidores realizados por el SERNAC.

PLAZO DE GRACIA EN FISCALIZACIÓN DEL SERNAC: Se otorga a las Micro y Pequeñas Empresas – MyPEs un plazo de gracia de 10 días hábiles para solucionar las infracciones que el SERNAC haya constatado en un procedimiento de fiscalización, cumpliendo ciertos requisitos.

  INCREMENTO DE MULTAS Y SU DETERMINACIÓN.

       El Proyecto propone aumentar las multas establecidas en la LPC de forma significativa. Algunos de los cambios más importantes son:

Infracción. Multa actual. Multa propuesta.
Sanción general.  Hasta 50 UTM.  Hasta 300 UTM .
Publicidad engañosa.  Hasta 750 UTM, y hasta 1.000 UTM en caso de afectación de salud, seguridad o medio ambiente. Hasta 1.500 UTM, y hasta 2.250 UTM en caso de afectación de salud, seguridad o medio ambiente.
Falta de instructivos y advertencias en productos o servicios riesgosos. Hasta 750 UTM. Hasta 2.250 UTM.
No entregar información requerida por el SERNAC. Hasta 400 UTM. Hasta 750 UTM (incluye negativa a requerimientos de fiscalización).
Venta sobrecupo en espectáculos o transporte de pasajeros (con exclusión del transporte aéreo). De 100 a 300 UTM. De hasta 2.250 UTM.
Suspensión, paralización o no prestación de un servicio contratado. Hasta 150 UTM, y hasta 300 UTM para servicios básicos. Hasta 750 UTM, y hasta 1.500 UTM para servicios básicos (incluyendo telecomunicaciones).
Rotulación defectuosa. De 5 a 50 UTM. De hasta 300 UTM.

De manera coetánea, el Proyecto establece un sistema de determinación del monto de las multas, vinculante tanto para los jueces como para el SERNAC.

Este nuevo sistema de determinación de multas comprende una serie de atenuantes y agravantes que, tras ser ponderadas por el sentenciador, deberán señalarse como fundamento en la resolución o sentencia al momento de determinar la multa aplicable:

AGRAVANTES (AUMENTAN EL MONTO MÍNIMO DE LA MULTA): 
Haber sido sancionado anteriormente por la misma infracción durante los últimos 24 meses (o 12 meses en caso de tratarse de micro o pequeñas empresas).
Haber causado un daño patrimonial grave a los consumidores.
Haber dañado la integridad física o psíquica de los consumidores, o su dignidad en forma grave.
Haber puesto en riesgo la seguridad de los consumidores o de la comunidad, aun cuando no se causen daños concretos.

 ATENUANTES (DISMINUYEN EL MONTO MÁXIMO DE LA MULTA): 
                Haber adoptado medidas de mitigación sustantiva antes de la dictación de la resolución o sentencia sancionatoria (en caso de llegar a reparar efectivamente el daño causado, será una atenuante calificada).

Auto-denuncia ante el SERNAC, cuando se proporcionen antecedentes que permitan el inicio de un procedimiento sancionatorio.

Haber colaborado sustancialmente con el SERNAC antes o durante el procedimiento (entendiéndose que esta atenuante se cumple si el proveedor cuenta con un plan de cumplimiento que haya sido previamente aprobado por el SERNAC y se acredite su debida implementación y seguimiento).

No haber sido sancionado anteriormente durante los últimos 36 meses por la misma infracción (o 18 meses anteriores en caso de tratarse de micro o pequeñas empresas).

 NUEVAS FACULTADES DEL SERNAC.

Dentro de las nuevas facultades que el proyecto contempla destacamos;

FACULTAD DE SANCIONAR: el proyecto le otorga al SERNAC, una facultad de sancionar directamente las infracciones a la Ley de Protección al Consumidor. Con este fin, se crea un nuevo procedimiento sancionatorio a las empresas que no cumplan con la ley, que se sustanciará ante el propio SERNAC.

Tal modificación permitirá a los consumidores ya no depender de la voluntad de las empresas ya que estas deberán responder sus reclamos, en caso contrario serán sancionados por este servicio. Conjuntamente se establece procedimiento administrativo sancionatorio que es resuelto por el director Regional de SERNAC respectivo. En este proceso se propone que el SERNAC tenga atribuciones restitutarias de los dineros pagados en exceso o en infracción de ley, con intereses y reajustes. De esta manera se pretende reemplazar la actual competencia que tienen los Juzgados de Policía Local, reconociendo importantes fallas que tenía esta jurisdicción en materia de acceso a la justicia, manteniendo eso sí esta competencia para asuntos indemnizatorios.

FACULTAD PROPOSITIVA: El Proyecto también otorga al SERNAC la posibilidad de proponer, fundadamente, al Presidente de la República, a través del Ministerio de Economía, la dictación, modificación o derogación de preceptos legales o reglamentarios, en la medida que ello sea necesario para la adecuada protección de los derechos de los consumidores.

Al dictar, normas, las empresas tendrán así un marco conocido. Esto redundara en un beneficio para los consumidores, quien podrá saber cómo deben comportarse las empresas y exigirlo de manera directa.

FACULTADA FISCALIZADORA: consistente en la  facultad conferida a este servicio para  ingresar a aquellos recintos en que los proveedores desarrollen sus actividades con el fin de constatar el cumplimiento de ley. Esta facultad podrá ejercerse con auxilio de la fuerza pública, en caso de que el proveedor no coopere con la fiscalización. Además, en este contexto, la autoridad tendrá la facultad de requerir a los proveedores cualquier documento, libro o antecedente que sea necesario para la fiscalización; y de citar a declarar a sus representantes legales, administradores, asesores, y demás dependientes sobre hechos sometidos a estos procedimientos. En el evento de que un proveedor de servicios no colabore con una fiscalización del SERNAC, los funcionarios designados de esta entidad podrán ingresar a los inmuebles con auxilio de la fuerza pública. Además, se establecen multas de hasta 1.000 UTM ante negativas de cumplimiento en las acciones de fiscalización. Tal facultad busca como mira permitirá defender no solo al reclamante sino a todo consumidor.
 FACULTADES INTERPRETATIVAS Y NORMATIVAS: En virtud de estas nuevas facultades, el Director Nacional del SERNAC podrá, a través de la subdirección respectiva:

A.– INTERPRETAR; las normas protectoras de los derechos de los consumidores. Atribuyéndole así al SERNAC la posibilidad de aplicar e interpretar administrativamente la normativa, y así poder brindar certeza a consumidores y proveedores.

B.- DICTAR NORMAS O INSTRUCCIONES; de carácter general, con el objeto de complementar la Ley de Protecion del Consumidor las que sólo podrán referirse materias relacionadas con los derechos de los consumidores, cláusulas abusivas, garantía legal, publicidad engañosa, información básica comercial, y la seguridad de productos y servicios). la facultad de poder dictar normas e instrucciones de carácter general para poder complementar la normativa, las que serán obligatorias para proveedores.

El Proyecto exige que, previo a la dictación de estas normas o instrucciones de carácter general, éstas sean sometidas a un proceso previo de consulta pública y, en caso de afectar a proveedores regulados por órganos sectoriales, también sean aprobadas por el regulador respectivo. Por último, también se contempla la posibilidad de reclamar de ilegalidad en contra de las normas dictadas por el SERNAC ante la Corte de Apelaciones de Santiago.

AUMENTO DE PLAZOS DE PRESCRIPCIÓN.
El plazo de prescripción para que los consumidores y el SERNAC puedan presentar acciones infraccionales (aquellas que persiguen la imposición de una multa) contra los proveedores por infracciones a la LPC, se aumenta de 6 meses a 2 años. El nuevo plazo se cuenta desde que cesó la infracción.
El plazo de prescripción de las acciones civiles (indemnización de perjuicios), se dispone de forma expresa que se aplicarán las reglas generales del Código Civil (5 años si hay contrato, y 4 años si no lo hay).

Es decir, el Proyecto viene a aclarar que es sólo la acción infraccional la que prescribe en 2 años, y no la civil (como a veces había sido interpretado por los tribunales de justicia).

Así, aun cuando la acción infraccional se encuentre prescrita, todavía sería posible demandar, en sede de consumidor, mediante el ejercicio de la acción civil de indemnización de perjuicios, en vez de ejercer ambas acciones de forma conjunta, como es la regla general.

INDEMNIZACIÓN DIRECTA Y AUTOMÁTICA POR SUSPENSIÓN DE SERVICIOS BÁSICOS.

En caso de suspensión, paralización, o falta de prestación injustificada de servicios básicos (agua potable, gas, alcantarillado, energía eléctrica, telecomunicaciones, teléfono o recolección de basura, residuos o elementos tóxicos) el Proyecto contempla la obligación para el proveedor de compensar al consumidor afectado por cada día sin suministro, por un monto equivalente a 10 veces el valor promedio diario de lo facturado en el estado de cuenta anterior al de la respectiva suspensión. Esta compensación se materializará descontando el monto respectivo del siguiente estado de cuenta.

Para el cálculo de esta compensación se entenderá, en los servicios continuos, que existe un día sin suministro cada vez que el servicio no se haya prestado por cuatro horas continuas o más dentro de un período de 24 horas. En los demás casos (servicios básicos periódicos, como por ejemplo la recolección de la basura) el cálculo se realizará de forma proporcional al tiempo que dure la falta de prestación del servicio respectivo.

Esta indemnización directa y automática sólo tendrá lugar cuando las leyes especiales respectivas no contemplen una indemnización de esta naturaleza, sin perjuicio del derecho de los consumidores a una reparación adecuada y oportuna de todos los daños materiales y morales.

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 Nota:
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Fuente: La tercera, Carey y Cia Ltda.

 

 

BENEFICIOS E IMPLICANCIAS DEL DFL NRO 2.

BENEFICIOS E IMPLICANCIAS DEL DFL NRO 2.

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     ALCANCE DEL DECRETO CON FUERZA DE LEY NRO. 2, (DFL2)

 

        Esta  normativa  rige  en las propiedades de uso habitacional tales como Casa o departamento denominada “vivienda económica”, de las cuales deberán contar con una superficie construida útil menor a los 140m2 de superficie por unidad de vivienda, tal beneficio está destinada a personas naturales de las cuales podrán acogerse a una serie de beneficios tributarios, siempre que no superen el máximo de dos de propiedades por persona natural.

        Es del caso comentar que los 140 m2 no consideran los estacionamientos, jardines y piscina. Además, este beneficio considera la opción de ampliaciones las que son permitidas, pero siempre que no se exceda del metraje permitido y se cuente con la respectiva recepción municipal. Finalmente tal beneficio se puede perder siempre y cuando la propiedad cambie su destino habitacional o si supera los 140 metros cuadrados, máximo establecido para edificar.

Las principales características de este decreto destacan:

1.- La rebaja en los impuestos a los propietarios.

La vivienda Económica debe estar registrada como DFL 2.

Por lo que el desarrollador y/o la inmobiliaria se encargan de este trámite en el proceso de recepción final, quedando estipulado en la escritura de compraventa.

El Beneficios tributarios en comento distingue entre propiedad nueva y usada. En el caso que la propiedad sea nueva tienes que tomar en cuenta estos datos:

Exención en el Impuesto Territorial: Todas estas propiedades estarán exentas del 50% del pago de las Contribuciones de Bienes Raíces por un tiempo determinado.

A.– Edificaciones hasta 70m2 tienen un beneficio por 20 años

B.– Las construcciones entre los 71 y 100 m2 cuentan con la exención por 15 años.

C.- En cambio, las que están desde los 101m2 hasta los 140 m2 solamente tienen la franquicia por 10 años.

En el caso que el inmueble esté usado, se hace imprescindible averiguar cuánto  tiempo que le queda de convenio de franquicia tributaria otorgada por el  DFL2.

2 – Impuesto a la renta: Todos los ingresos que tienen un DFL 2 están libres de impuestos, lo que significa que todo lo que se reciba a través de un arriendo no es renta. Tal franquicia no se extingue con el tiempo, a menos que la propiedad pierda la condición de DFL 2.

Con la venta del bien inmueble La ganancia estará libre de impuestos, siempre y cuando haya transcurrido más de un año entre la fecha de compra y venta. De lo contrario, el SII puede presumir habitualidad y exigir el pago del impuesto respectivo. También puede quedar afecto a impuestos por la ganancia si el vendedor se dedica a la comercialización habitual de viviendas.

Beneficios tributarios del DFL Nro. 2, solo para viviendas nuevas.

 3.- Impuestos de herencia y donaciones: Están exentos los inmuebles DFL 2 que el causante o donante haya adquirido o construido en su primera compra o transferencia. Eso sí, el beneficio se hace efectivo si el fallecimiento se produce 6 meses después de adquirir o haber terminado la construcción de la propiedad. (Quien compra una vivienda DFL 2, puede dejarla como herencia y el inmueble no va a tener que pagar impuesto. La donación (en vida) tampoco va a pagar impuesto. En ambos casos, siempre que la vivienda haya sido adquirida en primera compra por el causante o donante, según el caso).

4.Impuesto de Timbres: Se obtendrá un rebaja de 50% al comprar la vivienda DFL 2 con crédito hipotecario. (Al adquirir un crédito hipotecario para financiar la adquisición de una vivienda, se aplica un impuesto de 0.1125% del capital, por cada mes que dure la operación, con un máximo de 12 meses. Es decir, el tope del impuesto es de 1.35% del total. Con las viviendas DFL 2 nuevas, este impuesto es la mitad).

5.Inscripción Conservador de Bienes Raíces: Un inmueble nuevo solo paga el 50% de los aranceles. (Cuando se compra una vivienda nueva, hay que inscribirla en el Conservador de Bienes Raíces. Si dicho inmueble es DFL 2, el Conservador debe cobrar sólo la mitad de sus aranceles).

Beneficios tributarios del DFL Nro. 2, solo para viviendas usadas.

6.- Ingresos, por arriendo libres de impuesto: Los ingresos por ‘explotación’ de un DFL 2 (como el arriendo), están libres de impuesto a la renta. Esta franquicia no se extingue con el tiempo, a menos que la propiedad pierda su condición de DFL 2.

7.- Rebaja del 50% de las contribuciones: Este beneficio no dura para siempre. Todo depende de los metros cuadrados de cada vivienda. Por ejemplo, si es de 70 m² o menos, la rebaja es por 20 años; pero si está entre 101 y 140 m², la rebaja es por 10 años. Ahora, si una casa de 140 m² se vende al año 5, al siguiente dueño todavía le quedan otros 5 años para gozar de este beneficio.

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Nota:
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  • Fuente: Portal inmobiliario, www.sii.cl
  • Decreto con Fuerza de Ley Nro. 2, de 1959 )