Abogado General

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  TE PROTEGEMOS :

   En JS Abogados.cl  se caracteriza por brindar un servicio de excelencia a un precio competitivo a las personas que recurren buscando una solución clara, oportuna y definitiva a sus problemas legales.

Este estudio jurídico siempre busca la alternativa más conveniente para el cliente, resguardando íntegramente sus intereses y confidencialidad.

El cliente es informado constantemente de todo el proceso por lo que está siempre en conocimiento de los avances de sus causas.

En JS Abogados.cl se forja relaciones al largo plazo, y por lo mismo, las personas que se atienden recomiendan a este estudio jurídico al terminar sus trámites, pues quedan contentas con el servicio de calidad que se les brinda.

Algunos de los servicios a los que pueden optar las personas son los siguientes:

  1. Derecho Civil
  2. Derecho Comercial
  3. Derecho de Familia
  4. Derecho Arbitral
  5. Derecho Laboral
  6. Derecho Penal
  7. Derecho Bancario, Riesgo y Cobranza
  8. Insolvencia y Reemprendimiento
  9. Marcas INAPI
  10. Asesoramiento Integral de Empresas
  11. Derecho Inmobiliario
  12. Corretaje de Propiedades

Puntos a considerar antes al firmar una promesa de Compraventa

Puntos a considerar antes al firmar una promesa de Compraventa

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        Quizás hayas oído sobre la promesa de compraventa, y sobre los beneficios que podría aportarte firmar este contrato antes de comprar tu nueva casa:

 ¿Cuáles son los requisitos de la promesa de compraventa?

Los requisitos de este precontrato son 4 y están establecidos en el art. 1553 del código civil, y corresponden a:

  1. Que la promesa conste por escrito.
  2. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces.
  3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato.
  4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban.

¿Qué cosas encontramos en una promesa de compraventa?

   Existen varios puntos vitales que deben estar presentes en este contrato. El primero es fijar el precio de venta, ya que esto dará seguridad al comprador y vendedor de que no se modificará lo que debe pagar, además de especificar qué es lo que se está reservando (dirección del edificio, número del departamento, habitaciones y baños, metros cuadrados, estacionamiento, bodega, etc.).

De acuerdo con la Ley General de Urbanismo y Construcción, la inmobiliaria o empresa constructora responsable del bien raíz deben constatar la promesa o compromiso de compraventa ante notario y garantizarlo mediante póliza de seguro o boleta bancaria.

¿Qué es lo que dispone la reforma tributaria?

La reforma tributaria respecto de la promesa de compraventa modifico el art.8 del Decreto ley 835, estableciendo que a partir del 1 de enero del año 2016 estarán afectas a IVA “las promesas de venta y los contratos de arriendo con opción de compra que recaigan sobre bienes corporales inmuebles realizadas por un vendedor”.

¿Qué pasa si puse un “pie” y se pagaba en cuotas que pasan del 1 de enero de 2016?

 Si el contrato cumple con los requisitos de la promesa de compraventa mencionados más arriba, y fue válidamente celebrado antes de la vigencia de la ley, por una empresa que no tenía el carácter de constructora, las cuotas pagadas con posterioridad al 1 de enero de 2016 no se encontrarán afectas a IVA, pero si el inmueble corresponde a una empresa constructora, sí estarán afectas a IVA.

¿De qué situaciones me protege la firma de una promesa de compraventa?

   Debido a que la compraventa es un proceso bastante largo hay muchos riesgos y cambios que pueden surgir en el camino. Mas aun cuando las compras se realizan en etapas en blanco o en verde y estas pueden finalizarse varios años después de tomada la decisión de compra.

 Por ejemplo;

EN PROPIEDADES NUEVAS, la constructora puede tener problemas con ciertos permisos, haciendo imposible la entrega final de las propiedades, o problemas para financiar el proyecto y se podrían ver obligados a paralizar la construcción de tu vivienda, o hasta pueden existir problemas estructurales que no permitan el término de la construcción.

EN PROPIEDADES USADAS, el vendedor podría arrepentirse de vender la vivienda o podría no tener todos los papeles en regla para poder venderte de forma legal la propiedad; o que el  comprador; por ejemplo encuentre una mejor opción para hacer su inversión o simplemente no logró conseguir el financiamiento para poder hacer la compra.

En estos o cualquier, la promesa de compraventa servirá como compromiso legal para que ambas partes puedan resguardarse de un resultado negativo en la transacción no pudiendo realizarse.

Multas a ambas partes por arrepentimiento o problemas

     Es vital es recordar en el proceso de reserva de la propiedad, en donde el vendedor deberá comprometerse a dejar de mostrarla y ofrecerla a otros clientes una vez el comprador entregue una suma determinada de dinero en modo de compromiso ante la compra.En general esta suma de dinero de reserva queda como garantía a la compra, pero también hay inmobiliarias que ponen como multa un porcentaje del total del precio, por ejemplo, un 10% de éste, el que queda garantizado a través de un cheque o vale vista a nombre del vendedor.

   Sin perjuicio de esto es importante aclarar que en una promesa de compraventa de una propiedad son las posibles multas que aplicarían en caso de que una de las partes se arrepienta de continuar con la compraventa.  Debido a que el comprador también debe ser garantizado de que el negocio se llevará a cabo, por lo cual la promesa de compraventa también impone multas a la inmobiliaria o vendedor en caso de que no se le pueda entregar la propiedad según lo comprometido tanto en el bien raíz mismo como en los plazos de entrega.

   Cuando una venta de propiedad es en verde o en blanco, (donde compras la propiedad en etapas muy tempranas de la misma, cuando todavía no está finalizada la construcción o ésta ni siquiera ha comenzado) también se deberá detallar en este contrato de compraventa. El objetivo es fijar mínimos garantizados en cuanto a una propiedad que no se ha visto físicamente y así el comprador esté seguro de lo que recibirá al momento de la entrega final del producto.

¿Qué se debe hacer si se incumple la promesa de compraventa?

   La celebración de una promesa de compraventa permite solicitar su cumplimiento judicial o arbitral en caso de incumplimiento de las obligaciones que ella contempla, siempre que sean imputables a alguna de las partes. Además, en caso de que se haya establecido anticipadamente el monto de la multa o los perjuicios en la promesa de compraventa, se podrá solicitar el pago de la multa o los perjuicios.

  En caso de que no se haya fijado una multa o monto anticipado de los perjuicios se puede solicitar el cumplimiento de la obligación de celebrar el contrato. Esto se hará por medio de un juicio ejecutivo, en el cual el juez firmará la escritura en representación del comprador o el vendedor que no haya cumplido con la obligación o, en vez, la indemnización de los perjuicios producidos.

¿Qué pasa si la inmobiliaria no cumple con la promesa de compraventa dentro de plazo?

     Es muy común que las ventas «en verde» o en «blanco» la inmobiliaria se retrase en la entrega del inmueble. En caso de que la demora sea atribuible a la inmobiliaria, y si se ha indicado una multa para ese caso en la promesa de compraventa, se deberá exigir el pago de la multa.

Pero, si el retraso es producto de la demora de terceros, por ejemplo, la Dirección de Obras Municipales, Minvu, Serviú, Contraloría, SII, etc., aquello no permitirá cobrar por las multas, cuestión que, deberá probar la inmobiliaria.

 Obligación legal de garantía de devolución del precio anticipado en la promesa de compraventa en compras en verde o blanco

Por su parte la Ley General de Urbanismo y Construcciones en su artículo 138 bis, establece reglas precisas respecto de los contratos de promesa que contengan un pie o pago total del precio de la compraventa en caso de ventas en verde o blanco. En caso de que una inmobiliaria o constructora pretenda vender antes de la recepción definitiva una vivienda, local comercial y oficina, y exija la entrega de parte o todo el precio de la compraventa al comprador, deberá:

Otorgar un instrumento privado de promesa de compraventa firmada ante notario.

  • Caucionar mediante póliza de seguro o boleta bancaria a favor del promitente comprador el precio anticipado.
  • La condición de devolver ese anticipo en caso de incumplimiento del plazo o condición fijado en la promesa para la entrega del inmueble.
  • Esta póliza o boleta se entregará a la inmobiliaria o constructora sólo al momento de la inscripción de la propiedad a nombre del promitente comprador.
  • Esta póliza o boleta de garantía puede ser reemplaza por una cuenta de ahorro o depósito a plazo, de acuerdo con la ley.
  • Las promesas celebradas en estos casos, que no cumplan con la obligación de garantía, no serán autorizadas por los notarios públicos.

 Si deseas redactar un contrato de promesa de compraventa, deberás asesorarte muy bien para asegurarte de que su redacción y la información que contenga esté completa y correcta, lo que te evitará cualquier problema futuro en tu inversión y a la vez asegurará la venta para la inmobiliaria o vendedor particular.

Si tiene consultas respecto de los temas comentados en
esta alerta, puede contactar a los siguientes contacto regular en JS Abogados.cl

Nota:
La información contenida en esta Publicación fue preparada por JS Abogados.cl, sólo para fines educativos e informativos
y no constituye asesoría legal.


 

BENEFICIOS E IMPLICANCIAS DEL DFL NRO 2.

BENEFICIOS E IMPLICANCIAS DEL DFL NRO 2.

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     ALCANCE DEL DECRETO CON FUERZA DE LEY NRO. 2, (DFL2)

 

        Esta  normativa  rige  en las propiedades de uso habitacional tales como Casa o departamento denominada “vivienda económica”, de las cuales deberán contar con una superficie construida útil menor a los 140m2 de superficie por unidad de vivienda, tal beneficio está destinada a personas naturales de las cuales podrán acogerse a una serie de beneficios tributarios, siempre que no superen el máximo de dos de propiedades por persona natural.

        Es del caso comentar que los 140 m2 no consideran los estacionamientos, jardines y piscina. Además, este beneficio considera la opción de ampliaciones las que son permitidas, pero siempre que no se exceda del metraje permitido y se cuente con la respectiva recepción municipal. Finalmente tal beneficio se puede perder siempre y cuando la propiedad cambie su destino habitacional o si supera los 140 metros cuadrados, máximo establecido para edificar.

Las principales características de este decreto destacan:

1.- La rebaja en los impuestos a los propietarios.

La vivienda Económica debe estar registrada como DFL 2.

Por lo que el desarrollador y/o la inmobiliaria se encargan de este trámite en el proceso de recepción final, quedando estipulado en la escritura de compraventa.

El Beneficios tributarios en comento distingue entre propiedad nueva y usada. En el caso que la propiedad sea nueva tienes que tomar en cuenta estos datos:

Exención en el Impuesto Territorial: Todas estas propiedades estarán exentas del 50% del pago de las Contribuciones de Bienes Raíces por un tiempo determinado.

A.– Edificaciones hasta 70m2 tienen un beneficio por 20 años

B.– Las construcciones entre los 71 y 100 m2 cuentan con la exención por 15 años.

C.- En cambio, las que están desde los 101m2 hasta los 140 m2 solamente tienen la franquicia por 10 años.

En el caso que el inmueble esté usado, se hace imprescindible averiguar cuánto  tiempo que le queda de convenio de franquicia tributaria otorgada por el  DFL2.

2 – Impuesto a la renta: Todos los ingresos que tienen un DFL 2 están libres de impuestos, lo que significa que todo lo que se reciba a través de un arriendo no es renta. Tal franquicia no se extingue con el tiempo, a menos que la propiedad pierda la condición de DFL 2.

Con la venta del bien inmueble La ganancia estará libre de impuestos, siempre y cuando haya transcurrido más de un año entre la fecha de compra y venta. De lo contrario, el SII puede presumir habitualidad y exigir el pago del impuesto respectivo. También puede quedar afecto a impuestos por la ganancia si el vendedor se dedica a la comercialización habitual de viviendas.

Beneficios tributarios del DFL Nro. 2, solo para viviendas nuevas.

 3.- Impuestos de herencia y donaciones: Están exentos los inmuebles DFL 2 que el causante o donante haya adquirido o construido en su primera compra o transferencia. Eso sí, el beneficio se hace efectivo si el fallecimiento se produce 6 meses después de adquirir o haber terminado la construcción de la propiedad. (Quien compra una vivienda DFL 2, puede dejarla como herencia y el inmueble no va a tener que pagar impuesto. La donación (en vida) tampoco va a pagar impuesto. En ambos casos, siempre que la vivienda haya sido adquirida en primera compra por el causante o donante, según el caso).

4.Impuesto de Timbres: Se obtendrá un rebaja de 50% al comprar la vivienda DFL 2 con crédito hipotecario. (Al adquirir un crédito hipotecario para financiar la adquisición de una vivienda, se aplica un impuesto de 0.1125% del capital, por cada mes que dure la operación, con un máximo de 12 meses. Es decir, el tope del impuesto es de 1.35% del total. Con las viviendas DFL 2 nuevas, este impuesto es la mitad).

5.Inscripción Conservador de Bienes Raíces: Un inmueble nuevo solo paga el 50% de los aranceles. (Cuando se compra una vivienda nueva, hay que inscribirla en el Conservador de Bienes Raíces. Si dicho inmueble es DFL 2, el Conservador debe cobrar sólo la mitad de sus aranceles).

Beneficios tributarios del DFL Nro. 2, solo para viviendas usadas.

6.- Ingresos, por arriendo libres de impuesto: Los ingresos por ‘explotación’ de un DFL 2 (como el arriendo), están libres de impuesto a la renta. Esta franquicia no se extingue con el tiempo, a menos que la propiedad pierda su condición de DFL 2.

7.- Rebaja del 50% de las contribuciones: Este beneficio no dura para siempre. Todo depende de los metros cuadrados de cada vivienda. Por ejemplo, si es de 70 m² o menos, la rebaja es por 20 años; pero si está entre 101 y 140 m², la rebaja es por 10 años. Ahora, si una casa de 140 m² se vende al año 5, al siguiente dueño todavía le quedan otros 5 años para gozar de este beneficio.

Si tiene consultas respecto de los temas comentados en
esta alerta, puede contactar a los siguientes contacto regular en JS Abogados.cl

 

Nota:
La información contenida en esta Publicación fue preparada por JS Abogados.cl , sólo para fines educativos e informativos
y no constituye asesoría legal.

 

  • Fuente: Portal inmobiliario, www.sii.cl
  • Decreto con Fuerza de Ley Nro. 2, de 1959 )